Terrain pollué : qui doit payer, et quels droits pour l'acheteur ?

À retenir

• Pour une pollution issue d'une installation classée, la responsabilité de la remise en état revient en principe au dernier exploitant ; le propriétaire du terrain ne peut être recherché qu'à titre subsidiaire et sous conditions.
• Le vendeur d'un terrain où une installation classée soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée doit en informer l'acheteur par écrit.
• Si un terrain en secteur d'information sur les sols est vendu sans cette information et qu'une pollution le rend impropre à l'usage prévu, l'acheteur dispose de deux ans après la découverte de la pollution pour agir.

Cet article présente les grandes règles du droit français. Il ne remplace pas l'avis d'un avocat ou d'un notaire, indispensable pour analyser une situation précise.

Le principe : le pollueur paie

Le droit de l'environnement repose sur un principe simple, celui du pollueur-payeur. Encore faut-il identifier le pollueur, ce qui n'est pas toujours facile pour une pollution vieille de plusieurs décennies. La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 a donc organisé une hiérarchie des responsables, codifiée à l'article L. 556-3 du Code de l'environnement.

Selon l'article L. 556-3 :

• si la pollution vient d'une installation classée (ICPE), le responsable est en principe le dernier exploitant ;
• si elle a une autre origine, on recherche d'abord le producteur des déchets à l'origine de la pollution, ou leur détenteur dont la faute a contribué à cette pollution ;
• à défaut, si aucun de ces responsables ne peut être identifié, la responsabilité du propriétaire du terrain peut être recherchée, mais seulement à titre subsidiaire et sous des conditions strictes.

Selon le Code de l'environnement, le propriétaire peut ainsi être recherché s'il est démontré qu'il a fait preuve de négligence ou qu'il n'est pas étranger à la pollution.

Le dernier exploitant ne se défait pas si facilement

Pour les installations classées, le dernier exploitant reste en principe le débiteur de l'obligation de remise en état, même si le contrat de vente prévoit autre chose. La procédure du tiers demandeur, encadrée notamment par l'article L. 512-21 du Code de l'environnement, permet, sous autorisation préfectorale, à un tiers de se substituer à l'exploitant pour les travaux prévus.

Créée par la loi ALUR, cette procédure permet par exemple à un aménageur de prendre en charge la réhabilitation d'une friche. Selon l'article L. 512-21, le tiers doit disposer de capacités techniques suffisantes et de garanties financières. L'accord de l'exploitant est requis ; lorsque l'usage envisagé change de nature, il faut aussi recueillir celui du maire ou de l'intercommunalité compétente et du propriétaire s'il n'est pas l'exploitant. Selon l'article L. 512-21, depuis la réforme de 2023, si le tiers fait défaut et que les garanties financières ne peuvent être mobilisées, le dernier exploitant demeure responsable de la mise en sécurité de l'installation. Cela ne signifie plus qu'il reprend automatiquement toute la réhabilitation.

Ce que le vendeur doit dire

Revenons à notre artisan. Le vendeur avait-il l'obligation de le prévenir ? Tout dépend de la situation du terrain. Deux obligations d'information spécifiques existent dans le Code de l'environnement, et elles se cumulent :

1. Si une installation classée a été exploitée sur le terrain. Selon l'article L. 514-20 du Code de l'environnement, consultable dans le texte sur Légifrance, le vendeur d'un terrain sur lequel une installation classée soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée doit en informer l'acheteur par écrit, et l'informer également, pour autant qu'il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l'exploitation.

2. Si le terrain est en secteur d'information sur les sols. Selon l'article L. 125-7 du Code de l'environnement, le vendeur ou le bailleur d'un terrain situé en SIS doit en informer par écrit l'acquéreur ou le locataire, et l'acte de vente ou de location doit attester de cette formalité.

À ces obligations s'ajoute l'état des risques, fourni lors de la vente ou de la location, qui mentionne depuis 2023 l'existence d'un secteur d'information sur les sols. Le mode d'emploi pour vérifier soi-même ces informations figure dans le guide pour savoir si un terrain est pollué avant d'acheter.

Les recours de l'acheteur

Que peut faire l'acheteur si l'information n'a pas été donnée ? Pour un terrain en secteur d'information sur les sols, l'article L. 125-7 est précis. Si le vendeur n'a pas informé l'acheteur et qu'une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat, ou à défaut à l'usage envisagé, l'acheteur peut, dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution, demander :

• la résolution de la vente ;
• ou la restitution d'une partie du prix ;
• ou la réhabilitation du terrain aux frais du vendeur, lorsque son coût ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente.

Pour un locataire, les options sont symétriques : résolution du bail ou réduction du loyer. Le régime de l'article L. 514-20 prévoit des recours comparables pour les terrains ayant accueilli une installation classée. D'autres fondements du droit civil, comme la garantie des vices cachés, peuvent aussi être invoqués selon les situations, ce qui justifie l'analyse d'un professionnel du droit.

Et le nouveau droit européen ?

La directive (UE) 2025/2360 relative à la surveillance et à la résilience des sols, entrée en vigueur le 16 décembre 2025, prévoit notamment l'identification et la gestion des sites contaminés, avec une information du public. La transposition en droit national doit intervenir au plus tard le 17 décembre 2028, selon la synthèse officielle EUR-Lex. La manière dont la France l'intégrera dans son droit reste à suivre.

Les réflexes à retenir

Pour l'acheteur : consulter les inventaires publics avant de signer, lire attentivement l'état des risques, interroger le vendeur sur l'histoire du terrain, et faire réaliser une étude de sols en cas de doute pour un projet sensible.

Pour le vendeur : informer par écrit l'acheteur de tout ce qu'il sait sur le passé industriel du terrain, et le faire mentionner dans l'acte. Se taire expose à des recours pendant des années.

La terre ne ment pas

Revenons à notre artisan et à sa terre noire. Selon la situation de son terrain et ce que le vendeur savait, la loi peut lui offrir des recours, parfois jusqu'à l'annulation de la vente. Mais la meilleure protection reste de poser les bonnes questions avant de signer. Car si un terrain peut changer de propriétaire, la pollution qu'il contient, elle, reste attachée au sol. Et vous, sauriez-vous qui paierait si l'on découvrait demain une pollution sous votre jardin ?

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