État des risques et pollutions : comment savoir si un terrain est pollué avant d'acheter
Imaginons un couple qui visite une jolie maison avec jardin, en bordure d'une petite ville. Le prix est attractif, le terrain spacieux, le quartier calme. Personne ne mentionne qu'un siècle plus tôt, une teinturerie occupait l'emplacement voisin, ni qu'un dépôt de carburant s'y est installé ensuite. Dans le dossier de vente, pourtant, un document aurait pu les alerter : l'état des risques. Encore faut-il savoir le lire, et savoir où chercher plus loin. En France, l'histoire industrielle de chaque terrain est en partie publique. Voici comment la retrouver, avant de signer. Une étape concrète pour comprendre la pollution des sols.
À retenir
- Le portail public Géorisques permet de consulter, adresse par adresse, les anciens sites industriels (CASIAS), les sites pollués suivis par l'administration et les secteurs d'information sur les sols (SIS).
- Depuis la loi ALUR de 2014, un vendeur ou un bailleur doit informer par écrit l'acquéreur ou le locataire si le terrain se trouve dans un secteur d'information sur les sols.
- Un terrain qui figure sur la carte des anciens sites industriels n'est pas forcément pollué : c'est un signal qui invite à se renseigner.
Trois outils, trois niveaux d'alerte
La France dispose de trois grands inventaires, qui ne disent pas la même chose. Selon une présentation de la DREAL Bretagne destinée aux collectivités :
| Outil | Ce qu'il indique | Niveau d'alerte |
|---|---|---|
| CASIAS (Carte des anciens sites industriels et activités de service) | Des activités passées susceptibles d'avoir pollué les sols, reconstituées à partir d'archives | Pollution potentielle ; la localisation peut être imprécise |
| Ex-BASOL (sites et sols pollués) | Des sites industriels dont la pollution est connue et suivie par l'administration | Pollution constatée, en cours de gestion |
| SIS (Secteurs d'information sur les sols) | Des terrains où une pollution est avérée | Études de sols nécessaires, notamment en cas de changement d'usage |
Ces trois inventaires sont accessibles sur le portail Géorisques, selon l'Ineris. Leur ampleur est considérable : selon Santé publique France, plus de 6 500 sites et sols pollués liés au passé industriel étaient recensés dans une page mise à jour en juillet 2019, et l'inventaire des anciens sites industriels comptait près de 300 000 sites, selon des propos de juillet 2020 de la ministre de la Transition écologique rapportés par la Banque des Territoires.
Étape 1 : consulter Géorisques
Tapez l'adresse du bien sur Géorisques. Le portail affiche les risques naturels et technologiques connus à proximité, dont les sites de la carte CASIAS, les sites pollués suivis par l'administration et les SIS.
Si rien n'apparaît, c'est plutôt rassurant, mais pas une garantie absolue : les inventaires reposent sur des archives, qui peuvent être incomplètes. Si un ancien site industriel apparaît sur la parcelle ou juste à côté, ce n'est pas non plus une condamnation : il faut alors chercher à savoir quelle activité y était exercée, et si des études ont été menées.
Étape 2 : lire l'état des risques
Lors d'une vente ou d'une location concernée par les obligations d'information sur les risques, le vendeur ou le bailleur doit fournir les documents requis. Pour un terrain en SIS, un document d'information sur la pollution des sols s'y ajoute. Depuis le 1er janvier 2023, en application du décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022, ce document mentionne notamment les parcelles concernées et le dernier arrêté préfectoral, selon l'article R. 125-26 du Code de l'environnement.
Lisez attentivement ces documents, en particulier les informations consacrées aux sols. Un SIS signifie qu'une pollution a été démontrée par des investigations spécifiques, selon Géorisques. Cela ne rend pas forcément le terrain inutilisable, mais cela impose des précautions, notamment si l'on change son usage, par exemple en transformant un ancien atelier en logement avec jardin.
Étape 3 : vérifier le certificat d'urbanisme
Selon le cabinet CMS Francis Lefebvre, qui analyse la loi ALUR, le certificat d'urbanisme doit indiquer si le terrain se trouve sur un site répertorié dans la carte des anciens sites industriels. C'est une autre occasion de repérer un passé industriel.
Étape 4 : poser les bonnes questions au vendeur
Si l'histoire du terrain soulève des doutes, interrogez le vendeur et le notaire. Deux obligations légales peuvent s'appliquer :
- si une installation classée soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur le terrain, le vendeur doit en informer l'acheteur par écrit, en application de l'article L. 514-20 du Code de l'environnement ;
- si le terrain est en secteur d'information sur les sols, le vendeur ou le bailleur doit en informer par écrit l'acquéreur ou le locataire, selon l'article L. 125-7 du Code de l'environnement.
Ce que prévoit la loi si ces informations n'ont pas été données, et qui doit payer en cas de pollution, relève de la responsabilité en cas de terrain pollué.
Étape 5 : en cas de doute sérieux, faire réaliser une étude de sols
Pour un projet sensible, comme une maison avec potager ou une école, une étude de sols par un bureau spécialisé permet de lever le doute. Pour certains projets de construction sur un terrain en SIS, une attestation d'un bureau d'études certifié est d'ailleurs exigée, selon la DREAL Bretagne.
Et si l'on a déjà un jardin ?
Si votre terrain se trouve près d'un ancien site industriel et que vous cultivez des légumes, quelques gestes simples réduisent l'exposition. Les recommandations pour cultiver un potager sur un sol pollué sont accessibles à tous.
Ce que révèle une adresse
Revenons à notre couple et à sa maison avec jardin. Quelques minutes sur Géorisques, une lecture attentive de l'état des risques et deux questions au vendeur auraient suffi à révéler le passé du quartier. L'histoire industrielle de la France est inscrite dans ses sols, mais aussi, de plus en plus, dans des bases de données ouvertes à tous. Et vous, savez-vous ce qu'il y avait sur votre terrain il y a cent ans ?
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Sources et références
- DREAL Bretagne, « Collectivités et information sur la pollution des sols », septembre 2022
- Ineris (AIDA), fiche de ressources sur les bases de données des sites et sols pollués
- Géorisques, plaquette « Les secteurs d'information sur les sols (SIS) », 2018
- Banque des Territoires, « Pollution des sols liée à des activités industrielles ou minières : Élisabeth Borne reconnaît des lacunes »
- Code de l'environnement, article L. 125-7 (information de l'acquéreur ou du locataire d'un terrain en SIS), Légifrance
- CMS Francis Lefebvre, « Sites et sols pollués : ce que change la loi ALUR »
- Vench, « L'état de pollution des sols » (décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022)
- Santé publique France, « Sols : notre action » (plus de 6 500 sites et sols pollués recensés)
- Code de l’environnement, R. 125-26 : document SIS, version en vigueur depuis le 1er janvier 2023
- Code de l’environnement, L.514-20, information du vendeur sur une ancienne installation classée
Retrouvez les ressources utilisées pour cette fiche et prolongez votre lecture.
